En faisant louer un bien immobilier meublé, vous profitez de multiples avantages dont ceux d’ordre fiscal. En fonction du montant de vos recettes locatives, votre statut fiscal sera le LMNP ou le LMP. De quoi parle-t-on et quels sont les gains fiscaux auxquels vous avez droit ?
Devenir loueur en meublé professionnel (LMP)
Ce statut de LMP est réservé à ceux qui remplissent les 2 conditions suivantes :
- encaisser des recettes annuelles de plus de 23 000 euros, issus de la location meublée et par l’ensemble du foyer fiscal
- enregistrer des recettes annuelles qui sont supérieures au montant total des ressources financières du foyer fiscal : traitement et salaires, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices industriels et commerciaux, revenus des gérants et associés
L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus exigée. En revanche, tout comme dans le cadre de la LMNP, le loueur doit déclarer ses activités auprès du greffe du Tribunal de commerce. Cela afin d’obtenir le numéro SIRET – qui est unique pour chaque immeuble loué meublé.
Ci-après les avantages fiscaux issus de la LMP :
- l’imputation des déficits éventuels sur le revenu global de l’année. Ce déficit ne doit cependant pas provenir des amortissements et il sera reporté sur les revenus des 6 années suivantes en cas d’excédent
- les plus-values professionnelles issues de la LMP, à ne pas confondre avec les plus-values immobilières d’une location nue, bénéficient d’une exonération, suivant certaines conditions. Exemple : lorsque le loueur est soumis au statut de LMP depuis au moins 5 ans. De plus, les recettes annuelles doivent être inférieures à 90 000 euros
- également sous certaines conditions, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pourra ne pas s’appliquer. Exemple : lorsque l’activité principale du loueur est uniquement celle liée à l’exploitation de son bien meublé
- la déduction des charges – comme dans le cas de la LMNP que nous verrons plus bas
À noter que 3 régimes peuvent s’appliquer : celui de la micro-entreprise ou micro BIC, le régime réel d’imposition et l’impôt sur les sociétés (IS). De ces 3 options dépendent alors la fiscalité de la LMP.
Devenir loueur en meuble non professionnel (LMNP)
C’est le statut le plus courant et il s’applique lorsque les revenus de la location meublée sont inférieurs à 23 000 euros.
Ci-après les avantages fiscaux de la LMNP :
- déduction des charges (taxe foncière et taxe d’habitation, électricité, eau, téléphone et internet, assurances, dépenses d’entretien et de petites réparations, intérêt d’emprunt et frais de dossier, frais de notaire, honoraires d’agence immobilière, charges de copropriété, frais de tenue de la comptabilité, etc.
- déduction des amortissements sur les travaux de réparation et d’amélioration
- déduction des amortissements (calculés sur 15 ans et plus pour l’immobilier, et sur 6 ans à 10 ans pour le mobilier)
- récupération de la TVA dans le cadre d’un investissement dans les résidences avec services
- abattement forfaitaire de 50% (dans le cas du régime micro BIC)
Les 2 régimes qui s’appliquent sont soit le réel d’imposition, soit le micro BIC.
Dans les deux cas, vous exercez une activité commerciale et vous encaissez des bénéfices industriels et commerciaux qui sont les loyers de la mise en location de l’immobilier.
À noter également que le rendement est meilleur que celui de la location nue, notamment dans le cas d’un investissement dans les résidences avec services : étudiantes, seniors, d’affaires et de tourisme. De plus, ceux-ci sont gérés par des professionnels avec lequel le bail commercial est signé : c’est de ce dernier dont proviennent alors les loyers et ils sont sécurisés grâce au bail susmentionné.
